En plena crisis residencial, España se ha dado de bruces con una realidad: los extranjeros compran cada vez más vivienda

Publicado el 17/09/2025 por Diario Tecnología Artículo original

España despierta el apetito de los extranjeros que quieren comprar/invertir en vivienda. O al menos así fue en 2024, un año marcado todavía por el efecto de la Golden visa. Los datos del Colegio de Registradores muestra que cerca del 15% de todas las transacciones las protagonizaron ciudadanos extranjeros. Y no solo eso. Su peso resultó especialmente palpable en zonas turísticas, como Islas Baleares, Comunidad Valenciana o las Canarias, donde llegaron a rondar el 30%.

En ciertos puntos especialmente tensionados la demanda fue intensa además por parte de extranjeros que ni siquiera residen en España. A modo de ejemplo, en el primer trimestre de 2025 acapararon el 32% de las transacciones de Alicante.  

Una cifra: 93.000. En el mercado inmobiliario español suenan con fuerza los acentos extranjeros. Así fue al menos el año pasado si tenemos en cuenta los datos recogidos por el Colegio de Registrados en su último anuario, en el que cifra en casi 93.000 el número de compras de vivienda formalizadas por ciudadanos foráneos. En términos porcentuales, eso equivale al 14,6% de todas las operaciones.

La cifra es interesante por dos razones. La primera, porque ese 14,6% se acerca mucho al máximo de la serie histórica del Colegio de Registradores, alcanzado el año anterior y que se situó en un 14,98%. El segundo motivo es su volumen. Tal vez el porcentaje no sea tan alto como el de 2023, pero en términos absolutos el total de operaciones fue muy superior: aquel año se contabilizaron unas 87.400, mientras que en 2024 la demanda extranjera dio pie a 93.000 compras.

Con el mapa en la mano. Ese 14,6% supone la "huella" de los extranjeros en el total de compras de viviendas registradas el año pasado. Es decir, muestra un dato global, a nivel nacional. La cosa cambia cuando se baja al detalle y analizamos las diferentes regiones o provincias. Hay puntos como Extremadura, Galicia, Castilla y León o Cantabria, en los que las operaciones protagonizadas por extranjeros no suponen ni el 4% del total. En otras ese porcentaje se dispara de forma clara.

El caso más evidente es el de las Baleares. Allí casi un tercio de todas las compras de vivienda (32,6%) las firmaron ciudadanos extranjeros. Le sigue en proporción la Comunidad Valenciana (28,9%), las Islas Canarias (27,2%), la Región de Murcia (23,6%), Cataluña (16,3%) y Andalucía (13,9%). Las Baleares no son solo las que muestran un mayor porcentaje. Por si eso no las hiciera destacar ya de por sí, es también la región que muestra un mayor incremento interanual, del 1,1%.

¿Puede irse más allá? Sí. Gracias a las estadísticas del Ministerio de Transportes , que permiten responder a una pregunta crucial: ¿Cuántos de esos extranjeros que se hicieron con casas en España el año pasado residen realmente aquí? A lo largo de 2024 la administración registró 715.678 transacciones, según los datos ministeriales. Al clasificar al tipo de comprador, de ellas 56.777 se atribuyen a extranjeros "no residentes en España". Es decir, el 8%.

Por encima del 20%. Ese porcentaje es sin embargo superior si analizamos en detalle los datos de provincias o territorios especialmente concurridas por turistas llegados de otros países. En Alicante por ejemplo los compradores extranjeros no residentes en España representaron el 35,3% de las transacciones, en Málaga el 27,8%, en Santa Cruz de Tenerife el 21,9% y en  Baleares alcanzaron el 25,4%.

La foto actualizada. Hace unas semanas la economista Marta Suárez-Varela publicó un gráfico en X con datos del primer trimestre que muestran que 2025 ha arrancado con una 'fotografía' muy similar. En el caso de Alicante el porcentaje de compradores extranjeros no residentes sobre el total de transacciones se situó en el 32,6%, en Málaga fue del 28,8%, del 23,7% en Sta. Cruz de Tenerife y del 21,3% en las Islas Baleares. Los datos parten también de los registros del Gobierno.

El gráfico es revelador porque constata que las compras por parte de extranjeros no residentes son particularmente relevantes en mercados con una fuerte presión turística. Además de los citados, en el TOP 15 figuran Las Palmas, Murcia, Girona, Almería, Castellón, Valencia, Huelva, Tarragona, Granada, Cádiz y Barcelona. Las estadísticas del Gobierno sugieren además que las compras de extranjeros en esas zonas llevan años siendo elevadas. De hecho, sus porcentajes eran mayores en 2015. En el polo opuesto están Álava, Albacete, Palencia, Ávila o Valladolid.

Pero, ¿qué compran? Los datos del Colegio de Registradores dan algunas pinceladas más. Por ejemplo, muestra que el 7,5% de las hipotecas sobre vivienda contabilizadas por el organismo el año pasado las firmaron extranjeros, un 13,1% más que en 2023. Su huella destaca en Baleares, Comunidad Valenciana, Cataluña y Murcia, aunque los registradores no distinguen entre residentes o no residentes. 

El importe medio de sus créditos fue de 171.200 euros y los que más compraron fueron los británicos, seguidos de alemanes, marroquíes, franceses, neerlandeses, rumanos e italianos. Si hablamos de casas de segunda mano destacan los búlgaros, galos y marroquíes. Si lo hacemos de obra nueva, los belgas, polacos y holandeses.

Importa el qué… y el cuándo. El anuario de los registradores desliza un dato más que podría parecer irrelevante, pero resulta crucial para comprender mejor lo que ocurrió en 2024 en el mercado inmobiliario español. El 10,8% de las compras de viviendas protagonizadas por extranjeros alcanzó o incluso superó los 500.000 euros, el "máximo de la serie histórica", aclara el organismo antes de recordar que en 2023 ese mismo porcentaje del 9,7%. No solo eso. El 52,6% de  esas compras de mayor valor las realizaron extranjeros con nacionalidades no comunitarias. El dato supera con creces el de hace un par de años (2022), cuando marcaba 42,3%.

Dos palabras: Golden visa. Que en 2024 aumentasen las adquisiciones de viviendas de más de medio millón de euros por parte de gente de fuera de la UE no es casualidad. En 2024 el Gobierno anunció su intención de acabar con las Golden visa,  permisos de residencia a disposición de aquellos extranjeros que realizasen ciertas inversiones, incluidas compras de inmuebles de más de 500.000 euros. 

La medida se aprobó en 2013, en plena recesión, en un intento por inyectar capital foráneo a un sector inmobiliario en horas bajas, pero ahora, con los precios al alza, el Gobierno decidió retirarla, algo que se hizo efectivo el pasado abril.

"La eliminación de la Golden visa inmobiliarias sirve para dar oportunidades a quienes hoy tienen problemas para acceder a una vivienda en lugares concretos y con tensión de precios y falta de oferta residencial", reivindicaba el año pasado la ministra del ramo, Isabel Rodríguez. El impacto de las Golden visa en el mercado fue relativamente limitado, con la concesión de solo unos cientos de permisos al año, pero el anuncio de sus suspensión no pasó desapercibido en el sector.

"Un ligero incremento". "Hemos notado un ligero incremento en el interés de compradores internacionales por propiedades de 500.000 euros en los últimos meses. Si bien este aumento no ha sido muy representativo, sí refleja una reacción del mercado para aprovecharse del marco de las Golden visa", explicaba en abril a El País el responsable de una sociedad de intermediación inmobiliaria.

 Los datos de transacciones del primer trimestre de 2025 muestran que, al menos durante el arranque del año, el peso de las compras de extranjeros no residentes aún era considerable, sobre todo en las islas y puntos del litoral Mediterráneo. 

Imagen | Maksim Ivanov (Unsplash) 

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